A importância de um bom Property Manager

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Nas linha abaixo estamos transcrevendo o artigo de um investidor bastante conhecido em nossa região, que ressalta as vantagens e desvantagens da contração de um property manager.

Vale ressaltar que a tradução é do Google Translate, portanto nos perdoe algumas falhas óbvias.

Clique aqui para ver o artigo original

“6 vantagens de contratar um gerente de propriedade (e gostaria de ter feito isso mais cedo)

de Dave Van Horn | BiggerPockets.com
processo de venda a descoberto

O trabalho mais difícil de contratar é algo que você costumava fazer.

Para mim, como investidor imobiliário, havia dois trabalhos que eram mais difíceis de terceirizar.

Um trabalho que era difícil de contratar era a pintura, já que eu tinha sido pintor por 13 anos antes de me tornar um empreiteiro por mais 10 anos. É claro que não há nada de errado em trabalhar em um negócio, mas depois de me machucar e, depois, entrar no mundo imobiliário e notas promissórias, isso não fazia mais sentido para mim.

O segundo trabalho que demorei a contratar foi a administração da propriedade. No final, no entanto, eu não tive muita escolha. Eu tinha sido gerente de uma propriedade em uma ReMax, e nos fundimos com outro escritório imobiliário que já tinha um departamento de aluguel. Como resultado, eles não permitiam mais que seus agentes regulares fizessem administração de propriedades.

Depois que essas regras mudaram no meu escritório imobiliário, não apenas eu tive que encontrar uma empresa de administração de imóveis para meus clientes, que normalmente eram investidores com várias propriedades, mas eu também tinha que encontrar um gerente de propriedade para minhas próprias locações. Desde então eu já não tinha tempo suficiente para fazer isso sozinho, especialmente depois de entrar no negócio das notas.

Felizmente, conheci um casal que havia entrado no setor de administração de propriedades vários anos antes, e eles estavam gerenciando muitas unidades neste momento. Além disso, eu conhecia a esposa desde quando comecei a trabalhar, e ela tinha uma reputação muito boa. Além de ser uma corretora de imóveis, ela também era uma juíza distrital, que é alguém que supervisiona reclamações de locatários / inquilinos no nível local da corte.

Além do longo histórico e do fato de ela estar politicamente conectada, havia muitos outros benefícios que eu achei importante ao contratar.

6 vantagens de contratar um gerente de propriedade

1. Preço Acessível
Na verdade, eles são muito mais acessíveis do que eu pensava inicialmente. Quando eu considerei todas as coisas que eles fizeram e o tempo que me salvaram, vale a pena terceirizar.

2. Eles ofereceram excelente serviço de plantão.

Eles tinham um serviço de emergência 24 horas que cobria coisas como aquecimento, encanamento ou problemas elétricos. Hoje viajo muito e esse serviço é inestimável para mim. Eu ainda posso usar meus contratados se quiser, mas às vezes é mais fácil deixá-los lidar com a maioria dos pequenos reparos.

Eles mantêm ótimos registros. A beleza de usar seu serviço é que eles rastreiam tudo, desde os aluguéis até os reparos, e até mesmo escrevem os cheques para cobrir despesas como serviços públicos e contratados. É ótimo receber um pacote de fim de ano que eu possa entregar ao meu contador.

3. Eles me representam no tribunal.

Hoje sou um cara muito ocupado. Posso concentrar meu tempo em administrar meus negócios ou fazer as coisas em que sou melhor, e eles podem preencher para mim os casos infelizes que exigem uma audiência no tribunal.

4. Há compliance para tudo

Eu particularmente aprecio sua ênfase no cumprimento quando se trata de redigir aluguéis e selecionar inquilinos. Eu adoro que eles pesquisem coisas como histórico de crédito, antecedentes criminais, despejos e até mesmo a Lei de Meghan (histórico de ofensas sexuais). Eles também precisam manter-se atualizados sobre os requisitos de licenciamento, as leis locais e as leis e regulamentações estaduais.

5. Eles mostram as unidades para potenciais inquilinos

Além de mostrar propriedades para possíveis inquilinos até que sejam alugados, eles também atendem a vários inspetores do HUD e Township para obter licenças anuais de aluguel. Esta é outra área onde o gerente da propriedade me poupa muito tempo e agravamento.

Dica: se você possui várias propriedades, veja se é possível aproveitar seu total de negócios para negociar um melhor conjunto de termos com o gerente da propriedade.

Naturalmente, você deve considerar qualquer desvantagem também antes de terceirizar o gerenciamento de propriedades.

Desvantagens de contratar um gerente de propriedade

Quando se trata de desvantagens de contratar um gerente de propriedade, posso realmente pensar apenas em dois: custo e controle.

Para muitos investidores imobiliários, o maior impedimento de contratar um administrador de imóveis é, provavelmente, o custo, que definitivamente corta seu fluxo de caixa mensal. Então, se você tem tempo e habilidades, e é mais lucrativo para você do que outras tarefas, pode fazer sentido gerenciar suas próprias unidades.

Outra desvantagem pode ser que, depois de contratar um gerente de propriedade, você não esteja mais no controle de tudo. Talvez você não tenha o mesmo contato quando se trata da manutenção e das condições de suas propriedades ou da escolha de seus inquilinos, especialmente quando você começa a confiar cada vez mais na empresa de gerenciamento. Se você pode aceitar que é uma decisão pessoal, bem como uma decisão de negócios.

Começando de novo, o que eu faria?

Considerando as vantagens que experimentei e as desvantagens potenciais de contratar um gerente de propriedade, eu faria a contratação?

Minha resposta é um sim retumbante.

Se você não terceirizar o trabalho, em certo sentido, você está apenas contratando a si mesmo. Olhando para trás, acho que foi uma experiência valiosa fazer isso sozinho no começo, já que na verdade ensinava como gerenciar um gerente de propriedade, bem como o que procurar ao contratar um.

Sabendo quanto tempo e esforço é necessário para gerenciar efetivamente minhas unidades hoje, a única coisa que eu teria feito de forma diferente seria entregar minhas unidades a uma empresa de gerenciamento mais cedo.

Minhas maiores razões para terceirizar o gerenciamento de propriedades é que ele permite focar naquilo que eu faço melhor (aumentar o capital privado e administrar uma empresa) e que isso me dá paz de espírito. O foco é realmente importante, especialmente porque eu amo o que faço, sou bom nisso e é lucrativo. Então, se você fizer o seu dinheiro encontrando ofertas, lançando negócios ou fazendo acordos, então faça isso. A menos que o gerenciamento de propriedades seja seu principal negócio, concentre-se nas coisas que você faz melhor e pare de tentar economizar dinheiro nas áreas erradas (que consomem tempo).

A paz mental também tem sido cada vez mais importante para mim e minha família quando nos aproximamos da aposentadoria. Quando eu era jovem (e não tão inteligente), tentei fazer tudo. Mas adivinhe, você não pode levar tudo com você, certo? Deus me livre de que algo aconteça comigo inesperadamente, não quero que minha família tenha que lidar com os problemas de gerenciamento e manutenção de propriedades. Ter tudo isso configurado antecipadamente com boas pessoas, sistemas e processos me ajuda a dormir melhor sabendo que fiz o melhor que pude por eles.

Então, pessoalmente, meu único arrependimento é que eu não contratei um gerente de propriedade mais cedo. Mas percebo que esse não é o caso de todos.

Dave Van Horn is President at PPR The Note Co. – an operating entity that manages several funds that buy/sell/hold residential mortgages, both performing and delinquent. Dave has been in the Real Estate business for over 25 years, starting out as a Realtor and contractor and moving onto everything from fix and flips to Raising Private Money.

Terminando com nossa conclusão pessoal, temos dito aos nossos parceiros investidores que há muito o que se ganhar em desempenho com um serviço de property management de primeira qualidade. Isso é tão importante que decidimos começar um negócio paralelo para atender aos nossos investimentos, o que possibilitou abrir a oportunidade de investimento para parceiros e amigos.

É claro que cabe a nós conseguir entregar um desempenho de primeira linha, e aos nossos parceiros fiscalizar e garantir a entrega do serviço proposto.

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